Пятница, 19 апреля 2024

Специализированные лифтовые организации в условиях реформирования ЖКХ

Дата: 2008-09-30

РЕФОРМА ЖКХ. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации основная ответственность и бремя расходов по содержанию многоквартирных домов легли на собственников помещений в многоквартирном доме, что повлекло коренные преобразования системы управления жилищным фондом.

Руководствуясь ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом призвано решить такие задачи, как содержание общего имущества (лестничных клеток, лифтов, подсобных помещений и пр.).

23 мая 2006 г. Постановлением Правительства РФ N 307 были утверждены новые Правила предоставления коммунальных услуг гражданам.

Известно, что население весьма болезненно восприняло нормы ЖК РФ о правовом режиме так называемого «общего имущества», названного в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Опросы, проведенные социологами, дают однозначный результат – граждане считают технические помещения, лифтовое хозяйство и коммуникации, т.е. все то, что находится за пределами их квартир, публичной собственностью. Отсюда и требования граждан осуществить их ремонт и обслуживание за счет средств муниципальных образований. Время показывает, что обязанность по содержанию общей собственности собственниками квартир в многоквартирных домах, возникшая из Жилищного Кодекса РФ, преждевременна, так как не обеспечена ни материально, ни в психологическом плане.

Поэтому многие регионы вынуждены оставить за собой на неопределенное время бремя затрат на содержание общего имущества, продолжая финансировать их из местного бюджета.

Правительство г. Москвы, проводя очередное преобразование в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством, своим постановлением от 24 апреля 2007 г. N 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации», наряду с регламентацией движения средств городского бюджета в соответствии с Законом города Москвы от 22 ноября 2006 г. № 58 «О бюджете города Москвы на 2007 год», называет целью принятия данного постановления «исключение социальной напряженности, повышение качества предоставления жилищно-коммунальных услуг».

В этой связи хотелось бы обратить внимание на те негативные моменты, которые могут повлиять на качество предоставления комплекса ремонтно-восстановительных работ (техническое обслуживание, капитальный ремонт, модернизация, замена, диагностика), в зависимости от выбора собственниками имущества одного из способов управления многоквартирным домом.

Каждый из трех способов управления многоквартирным домом, предложенный в ст. 161 ЖК РФ, имеет свои достоинства и недостатки. Остановимся на них подробнее.

Непосредственное управление домом собственниками помещений

С одной стороны, каждый собственник самостоятельно решает все вопросы, относящиеся к пользованию коммунальными услугами и проживанию в этом доме, и никак не зависит от того, насколько добросовестно оплачивают эти услуги его соседи. С другой стороны, в этом случае остается непонятным, откуда возьмутся и как будут расходоваться деньги на содержание и необходимый ремонт общего имущества. Еще одна проблема, актуальная для больших городов: в них существуют дома, рассчитанные на тысячу и более квартир.

В таких домах на данный момент далеко не все жильцы воспользовались своим правом на приватизацию жилья (тем более, что законодательно срок приватизации продлен до 1 марта 2010 г.), и не факт, что за это время 100% такой жилплощади будет приватизировано. Не будем забывать и о жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Получается, что в таких случаях собственники будут зависеть от усмот­рения местных властей и фактической реализации прав, предоставленных ст. 161-165 ЖК, не произойдет.

Кроме того, созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое уполномочено решать различные вопросы, связанные с управлением общим имуществом, достаточно проблематичен в домах, где проживает 2-2,5 тыс. жильцов. В связи с этим проблематично выглядит и осуществление порядка заключения и исполнения договорных обязательств как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя работ по техническому обслуживанию, ремонту, модернизации и замене лифтов и лифтового оборудования.

Коллективное управление домом посредством создания ТСЖ или через жилищный кооператив

Интересы рядовых жильцов будет защищать специально создаваемое юридическое лицо, которое сможет контролировать организации, поставляющие коммунальные услуги. Правда, в этом случае становятся неизбежными затраты на деятельность ТСЖ или кооператива. Кроме того, в плане учета коммунальных услуг, наверняка, приоритет будет отдаваться общедомовым узлам учета. Риск же приостановки оказания коммунальных услуг здесь несколько ниже, поскольку правление ТСЖ должно уметь обеспечить своевременную их оплату, чтобы не страдали жильцы всего дома. В данном случае и простым людям, и организациям, предоставляющим коммунальные услуги, и органам власти выгодно иметь своеобразный «буфер», которым и будут выступать ТСЖ.

Во многих субъектах РФ местная власть оказывает покровительство создаваемым товариществам собственников жилья. В вышеуказанном постановлении правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. N 299-ПП подчеркнуто, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом, определив приоритетным направлением деятельности органов исполнительной власти города Москвы в реализации положений ЖК РФ формирование заинтересованности собственников помещений многоквартирных домов в создании ТСЖ.

При управлении домом управляющей организацией, естественно, будет обеспечено профессиональное оказание коммунальных услуг, грамотный расчет средств, которые необходимо выделить на ремонт, благоустройство и т.п. Вместе с тем управляющая организация заключает договоры не с одним домом, и в ее интересах следить за своевременным внесением коммунальных платежей, используя при этом простой и проверенный способ: при образовании задолженности у жильцов одного дома приостановить оказание услуг для всех субъектов, доверившихся этой организации. Кроме того, расчет стоимости коммунальных услуг в этом случае определяется на основании общедомовых, либо по установленным органами власти нормативам.

В данном случае неминуемо появится еще одна проблема, связанная с добросовестностью управляющих организаций, которая по своей форме является коммерческой организацией, целью которой является извлечение прибыли.

Говоря об управлении многоквартирным домом, следует сказать еще и о следующей проблеме. Зачастую местные власти заставляют собственников выбирать в управляющие компании МУПы, ГУПы или частные коммерческие организации, сформированные при содействии самих же чиновников, что не позволяет собственникам сделать осоз­нанный выбор формы управления совместной собственностью (либо взять управление домом на себя, либо заключить договор именно с той компанией, которой они отдадут предпочтение).

Практика показывает, что в поисках резервов для извлечения дополнительных доходов управляющие организации идут по пути изменения существующего порядка проведения специализированными лифтовыми организациями комплекса ремонтно-восстановительных работ (техническое обслуживание, капитальный ремонт, модернизация, замена, диагностика). Эти изменения нельзя назвать объективно оправданным, ни с точки зрения действующей системы регулируемого ценообразования на данные виды работ, ни с точки зрения обеспечения качества услуг и подбора квалифицированных исполнителей, ни с точки зрения технологического регулирования данного вида работ, ни с точки зрения промышленной безопасности.

В процессе работы со специализированными организациями, входящими в состав Ассоциации делового сотрудничества «Саморегулируемая организация «Лифтсервис», выявился целый ряд проблем в работе с управляющими организациями. Общей тенденцией становится попытка вытеснения управляющими организациями специализированных по лифтам организаций с рынка лифтовых услуг и работ с помощью следующих методов:

- использование административных ресурсов.

Например, в одном из городов депутат местной городской думы (она же возглавляющая ассоциацию УК) передала новый жилой микрорайон с приблизительно 100 лифтами своему сыну, который на тот момент даже не являлся юридическим лицом.

- задержка платежей.

Постоянно поступают сведения о том, что при сборах платежей с населения 80 – 90% от общей суммы платежей за содержание и ремонт жилых помещений, которые должны платить управляющие организации, платежи лифтовым компаниям не производятся. Эти задержки составляют от 3 до 6 месяцев. Таким образом, управляющие организации используют оборотные средства в своих корыстных целях, а также ставят в критическое положение лифтовые организации.

- создание новых аффилированных лифтовых компаний, не располагающих ни техническими средствами, ни квалифицированными специалистами.

При этом происходит вытеснение специализированных лифтовых организаций новыми компаниями по обслуживанию лифтов с использованием ценового демпинга и применением административных ресурсов.

- занижение стоимости работ (цены контракта), а также путем ревизии цен (тарифов).

При размещение заказа на данные виды работ на конкурсной основе с применением основного критерия – оценки заявок на участие в конкурсе лифтовых организаций по цене контракта, целью которого является снижение уже утвержденных предельных цен, путем искусственного занижения стоимости данного вида подрядных работ при объективно неизменном показателе – регламенте выполняемых работ, что приводит к безусловному снижению качества работ, нерентабельности специализированных организаций, притоку на рынок услуг неспециализированных организаций временного характера и др.

Цена на техническое обслуживание лифтов рассчитывается в соответствии с составом работ, утвержденном в Регламенте. Регламент утверждается руководителем городского комплекса ЖКХ – заместителем мэра города. Конкурс (аукцион) предполагает в качестве победителя предприятие, заявившее наименьшую цену. Рентабельность в цене на техническое обслуживание лифтов составляет 10%.

При максимальном снижении 10% предприятие будет работать без прибыли, т.е. развиваться не сможет. В настоящее время в городе Москве уже имеет место практика выставления данного вида работ на аукционах, где предлагается снижение цены до 35-40%. При таком снижении выполнить регламентные работы просто невозможно, а это значит, что о качестве технического обслуживания, безопасности и бесперебойности работы лифтов просто надо забыть.

Лифтовое предприятие, принявшее на себя данное условие контракта, фактически переходит на систему аварийного обслуживания по принципу: остановился лифт, приехала аварийная бригада – запустила лифт, и так до следующего отказа в работе. Профилактические ремонты выполняться не будут, в конечном счете это приведет к резкому ухудшению состояния лифтового парка, а на его капитальное восстановление потребуются очень большие средства. Примерно 1000- 1200 тыс. руб. за один лифт. В этом случае при объявлении цены контракта ниже крупных специализированных организаций, победителем конкурса может стать организация-однодневка, не имеющая ни производственной базы, ни профессиональных кадров.

Беспокойство по этому поводу выс­казывается и в письме Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 14 февраля 2007 г. N ОС-501/03, в котором сообщается, что Федеральным законом от 08.08..2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не предусмотрены лицензии на ранее лицензируемые работы (услуги) специализированных лифтовых организаций, такие как ремонт, техническое обслуживание, замена, техническое диагностирование и обследование лифтов.

В целях исключения случаев оказания соответствующих услуг организациями, не удовлетворяющими требованиям, предъявляемым к специализированным предприятиям по соблюдению правил и нормативно-технических документов, снижению уровня риска возникновения аварий, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству доводит до сведения, что в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.07.97. N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и п.9 «Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов» ПБ 10-558-03, утвержденных постановлением Госгортехнадзора России от 16.05.2003г. № 31 и зарегистрированных Министерством юстиции Российской Федерации 27.05.2003г., регистрационный № 4597, деятельность по монтажу, техническому диагностированию, обслуживанию, ремонту лифтов и систем диспетчерского контроля за работой лифтов относится к видам деятельности в области промышленной безопасности и должна осуществляться только специализированными организациями, располагающими техническими средствами и квалифицированными специалистами.

В связи с этим Росстрой рекомендует собственникам жилых помещений, выбравшим способ управления, принять решение о выборе специализированной организации по обслуживанию лифтов, с учетом наличия следующих документов:

· сертификат соответствия, зарегистрированный Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (peг. № POCC.RU-И 140.04.ЛЭ) Системы добровольной сертификации работ и услуг лифтовой сферы или заключение экспертной организации о готовности выполнять заявленные на конкурсе работы;

· лицензии Ростехнадзора на экспертизу промышленной безопасности;

· отзыв регионального органа Ростехнадзора о специализированной организации (по запросу).

Управляющие организации подвергают сомнению ценообразующую базу и всячески пытаются оспорить применение норм численности, норм обслуживания, норм расхода материальных ресурсов, технологию производства работ и т.д.

Разновидностью этого вида давления является попытка разделить комплексы выполняемых работ на сос­тавляющие и при этом обособить их, сделать как бы независимыми друг от друга. В том числе, разрушить систему планово-предупредительного ремонта путем выделения из состава технического обслуживания и текущего ремонта материальных ресурсов. Таким образом, управляющая организация предлагает вести пообъектный ежемесячный учет вложения запасных частей (которые будет приобретать и выдавать на лифт УК), оставив по договору только периодические осмотры и, возможно, текущий ремонт баз вложения материалов и запасных частей.

В качестве одного яркого примера приведем отказ Муниципального предприятия городского округа Тольятти «Департамент ЖКХ» от заключения договора и приостановку оплаты выполненных работ более чем на четыре месяца, мотивируя свои требования необходимостью заключения отдельного договора на такие виды работ, как текущий ремонт, являющиеся, в соответствии с технической документацией, составляющей частью технического обслуживания лифтов.

Попытка управляющей организации внести изменение в действующую систему технического обслуживания лифтов путем разделения этих функций заключением двух отдельных договоров (договора на техническое обслуживание и договора на текущий ремонт), противоречит действующим нормативным правовым и нормативно-техническим документам, составляющим единую систему технической регламентации, обеспечивающую безопасную эксплуатацию и ремонт лифтов.

С тревогой должны констатировать, что медленно, но динамично страна в области организации обслуживания лифтов скатывается на позиции сорокалетней давности, когда каждое домоуправление содержало своих электромехаников. Тогда – в 1967 году - государство создало трест «Рослифтремонт».

Сегодня в условиях отсутствия лицензирования, опыта саморегулирования и сертификации услуг государство обязано защитить основу лифтового хозяйства страны – специализированные организации.

Согласно статье 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет применение ответственности в отношении юридических лиц в виде административного штрафа в размере от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда.

Техническая регламентация, обеспечивающую безопасную эксплуатацию и ремонт лифтов, это целый комплекс норм, технических регламентов, правил и требований.

Собственник (владелец) лифта должен знать, что эти правила возлагают на него ответственность за безопасную работу опасного производственного объекта лифта.

Правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

Функции управляющей компании сос­тоят в том, что она должна обеспечивать содержание и ремонт многоквартирных жилых домов в соответствии с требованиями к содержанию жилых зданий.

При этом управляющая организация несет ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором, заключенным с собственниками квартир в данном жилом доме в соответствии со статьями 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается винов­ным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Управляющие организации очень часто не учитывают особенностей технического регулирования эксплуатации лифта, как опасного производственного объекта правового регулирования эксплуатации лифта как объекта общего имущества в многоквартирном доме, установленного ст. 36, 39, Разделом УШ «Управления многоквартирным домом» Жилищным кодексом РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491) и другими нормативными документами.

Считаем необходимым довести до сведения основополагающие моменты этой регламентации.

Так, в соответствии с вышеуказанным постановлением, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем требования к содержанию и ремонту лифтов, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170), предусматривающими следующее:

«4.4.1. Жилые дома, в которых эксплуатируются лифты, относятся, в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, к опасным производственным объектам… 4.4.2. Организация содержания и ремонта лифтов, а также безопасного пользования лифтами в соответствии с действующими нормативными правовыми и нормативно-техническими документами является обязанностью владельца лифта – собственника жилого дома либо организации, обслуживающей жилищный фонд или в управлении которой находятся здания, оборудованные лифтами, в том числе товарищества, объединения собственников жилья;

4.4.3. В целях обеспечения надлежащего содержания и ремонта лифтов организация, обслуживающая жилищный фонд, в соответствии с действующими нормативными правовыми и нормативно-техническими документами обязана обеспечивать соблюдение федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также нормативно-технических документов в области промышленной безопасности».

Приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 30 июня 1999 г. N 158 «Об утверждении Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в Российской Федерации» рекомендовано органам местного самоуправления, собственникам лифтов, предприятиям, осуществляющим эксплуатацию лифтов, использовать указанное Положение при эксплуатации лифтов на всех стадиях их жизненного цикла, на которых реализуется, поддерживается и восстанавливается их качество.

Положением о системе планово-предупредительных ремонтов лифтов Утвержденным Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 17 августа 1998 г. N 53 и согласованным письмом Федерального горного и промышленного надзора России от 8 июля 1998 г. N 02-35/7453.5. система планово-предупредительного ремонта предусматривает планирование, подготовку и реализацию осмотров, текущего и капитального ремонтов и модернизацию лифтов с заданной последовательностью и периодичностью.

Периодичность и состав работ при техническом обслуживании и ремонте лифтов определяют специализированные по лифтам организации, имеющие лицензии Госгортехнадзора России на соответствующие этапы деятельности и разработку эксплуатационной документации по ГОСТ 2.601-95 с учетом выполнения технических требований, установленных эксплуатационной документацией заводов-изготовителей указанного Положения.

Отступление от норм и правил технологического процесса при техническом обслуживании и ремонте лифтов является серьезными нарушениями, ответственность за которые может быть возложена и на собственника лифта, и на управляющую организацию, допустивших нарушение при обеспечении их сохранности и эксплуатации, в том числе, осуществивших допуск к заключению контракта с лифтовой организацией, не располагающую техническими средствами и квалифицированными специалистами, обеспечившего заключение контракта по цене ниже необходимого уровня, не обеспечивающих качество и объем технического обслуживания лифтов.

В связи с изложенным, хотелось бы еще раз обратить внимание владельцев лифтов: при выборе способа управления многоквартирным жилым домом, не оставлять без контроля вопросы подбора организаций по обслуживанию лифтов с учетом данных нами рекомендаций.

Журнал ЖКХ-Инфо

Постоянный адрес статьи:  http://www.lift-press.ru/view_post.php?id=386

Похожие материалы:

Об издании

Контактная информация

Сотрудничество

Партнеры

Реклама на сайте

Лента новостей РФ

Новости за рубежом

Статьи

Интервью

Мнения

Российские производители

Лифтовые компании России

Испытательные центры

Органы по сертификации

ЦОК в лифтовой отрасли